Mercato immobiliare cinese: ecco la situazione

Scritto il 14 novembre, 2018 - 9:48 da Fabio Troglia
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Mercato immobiliare cinese: ecco la situazione. I media poco ne parlano,ma il tutto continua a crescere.

Nel 2017, abbiamo spiegato perché “il destino dell’economia mondiale è nelle mani della bolla immobiliare cinese”. La risposta è stata semplice: per la popolazione cinese, e per la classe media in crescita, per mantenere elevata la spesa e il prestito elevato, bisognava sentirsi a proprio agio e fiduciosi che la sua ricchezza avrebbe continuato a crescere. Tuttavia, a differenza degli Stati Uniti dove il mercato azionario è il barometro definitivo dell’aumento di fiducia “effetto ricchezza”, in Cina si è sempre trattato di abitazioni in quanto i tre quarti delle famiglie cinesi sono parcheggiate nel settore immobiliare, rispetto al solo 28% nel Stati Uniti, con il resto attività finanziarie investite.

Pechino lo sa, naturalmente, ed è per questo che la Cina riflette periodicamente e coerentemente la sua bolla immobiliare, sperando che l’esplosione della bolla, avvenuta alla fine del 2011 e di nuovo nel 2014, sarà un processo controllato, di “atterraggio regolare”. Per ora, Pechino ha avuto successo nel mantenere la stabilità dei prezzi almeno secondo i dati ufficiali, consentendo all’aria di uscire dalla bolla dei prezzi di casa “Tier 1” che ha raggiunto il picco all’inizio del 2016, preservando il modesto apprezzamento dei prezzi delle abitazioni nei mercati secondari.

Rimane da vedere quanto a lungo la Cina sarà in grado di evitare un forte calo dei prezzi, ma nel frattempo un altro problema affronta il mercato immobiliare cinese: oltre ad essere la principale fonte di valore netto delle famiglie – e quindi un consumo stabile e crescente – ha anche è stato un fattore chiave alla base della crescita economica della Cina, con la spesa per le infrastrutture e gli investimenti di capitale a lungo tra le componenti principali del PIL obiettivo del paese. Un risultato sono state le famigerate città fantasma della Cina, costruite solo per il gusto della spesa keynesiana a colpire un numero di PIL prefissato che avrebbe reso Pechino felice. Nel frattempo, nel processo di riflessione sull’ultima bolla immobiliare, è emerso un altro terribile sottoprodotto di questo “mercato” di case artificiali: decine di milioni di appartamenti e case in piedi in tutto il paese. Secondo Bloomberg, la ricerca che verrà pubblicata prossimamente mostrerà che circa il 22% delle abitazioni urbane in Cina non è occupato, secondo il professor Gan Li, che gestisce il principale studio nazionale. Ciò equivale a oltre 50 milioni di case vuote.

La ragione del massiccio eccesso di inventario: mantenere l’offerta bassa ei prezzi artificialmente elevati eliminando il più possibile le scorte dal mercato. Ciò, tuttavia, funziona in entrambi i modi, e mentre aiuta a spingere i prezzi verso l’alto mentre l’economia cresce e gli speculatori inondano il mercato immobiliare con denaro facile, nel momento in cui la tendenza ribalta il picco dell’offerta mentre le unità vuote vengono scaricate porterà ad un la liquidazione di panico delle case, causando quello che potrebbe essere il più grande crollo del mercato immobiliare mai osservato, e mettendo a disagio la bolla degli Stati Uniti nel 2006. Infatti, come osserva Bloomberg, lo “scenario da incubo” per le autorità cinesi è che i proprietari di abitazioni non occupate si affrettano a vendere quando cominciano a comparire crepe nel mercato immobiliare, provocando una spirale di prezzi ribassista che si autoalimenta.

Peggio ancora, gli ultimi dati, provenienti da un sondaggio del 2017, suggeriscono anche gli sforzi di Pechino per frenare la speculazione edilizia – che insieme al sistema bancario ombra e alla persistente minaccia di improvvise corse bancarie (come quella discussa la scorsa settimana) è considerata da Pechino una minaccia chiave per e stabilità sociale – hanno fallito. “Non c’è nessun altro paese con un alto tasso di posti vacanti”, ha detto Gan, della Southwestern University of Finance and Economics di Chengdu. “Se dovessero emergere delle crepe nel mercato immobiliare, le case da scaricare colpiranno la Cina come un’inondazione”. In che modo il ricercatore cinese ha ottenuto questo numero preoccupante? Per trovare la percentuale di abitazioni libere, l’anno scorso migliaia di ricercatori si sono diffusi in 363 contee cinesi nell’ambito del China Household Finance Survey, che Gan gestisce all’università. Gan ha affermato che il tasso di posti vacanti, che esclude le case ancora da vendere da parte degli sviluppatori, è stato leggermente modificato rispetto a una lettura del 2013 del 22,4%. E mentre quello studio mostrava 49 milioni di case abbandonate, Gan mette il numero ora a “sicuramente più di 50 milioni di unità”. Nel frattempo, Pechino – che è pienamente consapevole di queste statistiche, ed è anche consapevole che anche un modesto calo dei prezzi potrebbe essere amplificato istantaneamente mentre milioni di unità “in vendita” colpiscono il mercato allo stesso tempo – è preoccupato. Ecco perché le autorità cinesi hanno imposto restrizioni all’acquisto e disponibilità limitata di credito, solo per vedere il flusso di denaro in altre aree. Rampanti aumenti di prezzo significano anche che milioni di persone sono escluse dal mercato, esacerbando le disuguaglianze. In effetti, il presidente cinese Xi ha detto che nell’ottobre dello scorso anno le “case sono state costruite per essere abitate, non per speculazioni”, eppure un quarto delle abitazioni della Cina è proprio questo: vuoto, e serve solo ad amplificare la speculazione. Mentre le case per le vacanze e le abitazioni vuote di migranti in cerca di lavoro altrove rappresentano alcune delle proprietà deserte, Gan ha scoperto che gli acquisti di investimenti sono stati il ​​fattore principale per mantenere alto il tasso di posti vacanti. Ciò nonostante i cordoli in tutto il paese hanno lo scopo di scoraggiare l’acquisto di più abitazioni.

C’è un altro costo economico per questa frenesia speculativa: il calo dell’offerta fa salire le pressioni sui prezzi e fa affollare i giovani compratori dal mercato, secondo Kaiji Chen, co-autore di un documento della Fed dal titolo “The Great Housing Boom of China”. E, come gli americani ricordano con tanto affetto, il risultato di cercare case inaccessibili ai fini della speculazione sui prezzi ha portato all’ennesima bolla del debito senza precedenti: secondo Caixin, i mutui ipotecari personali in Cina sono esplosi sette volte da 3 trilioni di yuan ($ 430 miliardi) nel 2008 a 22,9 trilioni di yuan nel 2017, secondo i dati di PBOC.

C’è un altro costo economico per questa frenesia speculativa: il calo dell’offerta fa salire le pressioni sui prezzi e fa affollare i giovani compratori dal mercato, secondo Kaiji Chen, co-autore di un documento della Fed dal titolo “The Great Housing Boom of China”. E, come gli americani ricordano con tanto affetto, il risultato di cercare case inaccessibili ai fini della speculazione sui prezzi ha portato all’ennesima bolla del debito senza precedenti: secondo Caixin, i mutui ipotecari personali in Cina sono esplosi sette volte da 3 trilioni di yuan ($ 430 miliardi) nel 2008 a 22,9 trilioni di yuan nel 2017, secondo i dati di PBOC.

Chi sono
Fabio Troglia

Attualmente svolgo un’attività di trading giornaliero sul mio patrimonio personale; in particolare i mercati di riferimento su cui opero sono i seguenti: indici internazionali, mercato azionario italiano, Forex e Commodities.